Qu'est-ce que le TGA?
Le Taux Global d'Actualisation (TGA), ou Cap Rate en anglais, est le rapport entre le Revenu Net d'Exploitation (RNE) et la valeur marchande de l'immeuble.
Formule: TGA = RNE ÷ Prix d'achat
Comment calculer le RNE
Le RNE = Revenus effectifs bruts - Dépenses d'exploitation. Les dépenses incluent taxes, assurances, entretien, gestion — mais PAS le service de la dette.
Exemple concret
Un quadruplex à 800 000 $ génère 60 000 $/an en loyers bruts. Avec 5% d'inoccupation et 24 000 $ en dépenses:
- Revenus effectifs = 60 000 × 0,95 = 57 000 $
- RNE = 57 000 - 24 000 = 33 000 $
- TGA = 33 000 ÷ 800 000 = 4,1%
Quel TGA est bon?
À Montréal en 2026, les TGA varient de 4% à 6,5% selon le secteur. Un TGA plus élevé = meilleur rendement, mais souvent plus de risque ou moins d'appréciation anticipée.
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